北京新一轮基准地价调整即将开始。

据记者从北京市国土资源局（以下简称“北京市国土局”）了解，北京将在4月下旬举行基准地价更新调整听证会。至此，北京土地市场将迎来12年来的首轮基准地价调整。

北京市国土局相关人士告诉中国房地产报记者，这次基准地价调整将采取价格动态机制，这样有助于保持北京楼市的健康发展。“基准地价的上涨意味着购买的房屋、物业的价值将增加，将来征收的物业税有可能与基准地价有关。如果将基准地价和房屋的重置价加在一起作为该物业的价值，按照一定的比例征收物业税，那么势必会影响到物业税，但对于楼市影响并不大。”

基准地价迎来调整

据记者了解，目前北京实行的基准地价是2002年调整的，当时按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为10个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县为六到十类地段。其中，商业、综合、居住用途最高的一级价格分别达到9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

而在此次拟更新的基准地价中，土地用途将分为商业、办公、居住、工业和综合五大类， 土地级别从原先的10个增加到12个，对于不同级别的土地划分得更细致。其中，二环内的大部分土地，都定为了最高的一级；三环内则主要为二级和三级；五环内大都是六级以内。价格将采取动态机制，挂钩市场价格。

名洋灏正房地产土地评估（北京）有限公司董事总经理范国才告诉中国房地产报记者：“随着房地产市场及宏观经济的不断变化，当前使用的基准地价已经不能反映市场的实际情况。所以及时作出调整很有必要。”

而根据记者了解，此次基准地价的调整也将对商业用地地价明确加价幅度。因为按照之前分区域确定的基准地价，全市约1100平方公里的建成区将被划成500多个区片，平均每个区片在2.2平方公里左右，每个区片确定一个基准地价。

对此，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存告诉中国房地产报记者：“按照这个分法，长安街、王府井等繁华地段的基准地价才9000元/平方米，显然不够合理，所以北京要提高商业用地基准地价。”

北京国地房地产土地评估有限公司总经理助理姜安源向中国房地产报记者分析道：“地方债务偿债压力是提高基准地价的重要原因。从今年起，各地将进入地方债务偿债高峰期，其中相当规模债务需用土地收入偿还。在这种情况下，地方政府自然希望土地以更高价格出让。提高基准地价，无疑有助于抬升土地出让底价。国土部数据显示，今年上半年，全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%。”

地价房价影响几何

继万科城[最新消息 价格 户型 点评]以低于预期价格入市后，东亚·印象台湖[最新消息价格 户型 点评]住宅二期项目已确定将售价从之前预期的2.6万元／平方米调整至2.2万元／平方米。今年3月以来，土地市场骤然降温，截至3月25日，一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，而去年同期，这一数字高达320亿元。房价、地价的降温，与即将调整基准地价有无关系？

对这一问题，范国才告诉中国房地产报记者：“基准地价的调整与房价、地价没有直接关联，基准地价只是反映土地的价值，而土地进入市场会通过招标、挂牌、拍卖方式，这时确定的地价，是综合了土地一级开发成本、每个地块的具体情况综合评估确定的，与基准地价的关系不大。而土地最终的成交价格也是由市场需求决定的，因此基准地价的调整对地价和房价不会产生明显影响。”

但姜安源并不这样认为。他向中国房地产报记者分析道：“基准地价调整是市场变化的需求，也是城市发展过程中的必然趋势选择，调整一方面会引起社会心理预期的变化，认为地价上涨带来房价上涨；另一方面对协议出让的影响较大；第三是与市场价格趋近，可以作为参考价格。”

3月25日，京津冀三地专家联合发布的2014年《京津冀蓝皮书》表示：“北京中心城区的人口疏解应从城市功能疏解入手，鼓励行政机构、事业单位外迁，保持中心城区房价适当高位，增加中心城区的生活和办公成本。”业内人士分析认为，基准地价的调整或会促进部分企业外迁。