专家分析，房企和区域分化将强化土地市场冷热不均走势

3月27日，北京土地市场成功出让朝阳区来广营、丰台花乡等三宗经营性用地，成交总价为45.44亿元。此前一天广州增城一共拍出5宗住宅用地，成交总价达34亿元。除此之外，杭州、武汉、成都、青岛近日均有地块成功出让。

尽管今年前3个月，全国房价上涨速度整体放缓，土地市场也相应有所降温，但记者注意到，近日包括北上广深等在内的十余个一二线城市均有地块密集出让，更有几宗大体量的优质地块吸引了众多房企的竞争。业内人士认为，随着地方供地节奏的加快，以及实力房企持续加大收储力度，预计土地市场会迎来一波成交高潮。

密集

土地市场成交有所升温

3月27日，北京土地市场成功出让朝阳区来广营、丰台花乡等三宗经营性用地，这三宗地块合计建筑面积为98.8万平方米，成交总价为45.44亿元。

三宗经营性地块中，最受关注的是朝阳区来广营地块，该地块为2012年9月份被暂停出让的来广营A 2地块，此次起始价上调2.08亿元。该地块吸引了恒大[简介 最新动态]、中铁建等4家房企参与竞拍，经过44轮竞价后，最终由恒大以20.5亿元竞得，溢价率为37.4%。

资料显示，该地块将配建限价商品房29400平方米，限价15000元/平方米，剩余居住部分将全部建成套均面积不超过80平方米的自住型商品房，限价28000元/平方米。

由于限价房的存在，“该地块成为目前北京市最贵的自住商品房项目地块。”链家地产市场研究部张旭告诉记者，地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前豆各庄、东坝等自住商品房地块最大的不同所在，也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因。

“但从开发商的角度来看，该地块目前的平均楼面价已达17198元/平方米，而扣除限价商品房面积后，其自住型商品房楼面价远超2万元/平方米，加上其建筑成本等，盈利空间十分有限。”张旭认为，恒大高成本拿地的背后，可能与其加大一线城市布局有很大关系。

事实上，就在前一天，北京还成功出让2宗经营性用地。资料显示，两宗地块分别是大兴区旧宫镇地块和平谷区夏各庄镇地块，分别吸引了恒大、保利[简介 最新动态]首开[简介 最新动态]联合体、中铁建、K 2、三元置业、泰禾、中弘、永同昌等房企参与竞拍。

不仅是北京，3月26日，广州增城一共拍出5宗住宅用地，成交总价34亿元，其中，碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]以20.64亿斩获三宗地块，并且有一宗地块的楼面价在增城区域首次突破四千。另外两宗地块则分别由中铁集团和广州恒翔房地产有限公司摘得。

值得注意的是，中铁集团以7.41亿元拿下的朱村街凤岗村一宗地块，楼面价4290元/平方米，溢价达78.13%。而从增城国土房管局去年的土地成交公示来看，住宅地和商业地绝大多数以底价成交，住宅用地楼面价约为1500元-1600元/平方米，而此次拍卖的土地价格明显上升。

除北京、广州等一线城市外，杭州、武汉、成都、青岛近日均有地块成功出让。其中，武汉于3月27日迎来本月第二场土拍，3宗地以总价5.27亿元成交。成都国土局也以挂牌方式出让两宗地块，出让面积合计约273.27亩。此外，3月25日，杭州萧山挂牌出让两宗宅地，最终两地块分别被中铁房地产集团浙江金诚房地产有限公司、众安集团有限公司以22.85亿元及7.36亿元的价格竞得。

加码

多城市推出优质地块

记者了解到，除了集中成交的上述地块外，部分一二线城市近期推出的一些优质地块也受到业界广泛关注。

据悉，3月28日，南京市国土资源局将公开出让共计5宗地块。其中，仙林湖西侧地块二地块G 07总出让面积14.75万平方米，容积率在1.0到2.5，挂牌出让起始价为24亿元，已经吸引了超过20家房企。

据悉，这块G 07地块自公示以来，已经有多家房企实地探访。对此，有分析认为，仙林湖板块已经运作成熟，适合打造住宅项目，而且在南京，成规模的住宅用地本来就稀缺，作为仙林湖板块的最后一幅宅地，G 07地块受到多家房企争抢不难理解。因此，该地块有可能成为仙林湖板块的新地王。

除了南京的仙林湖绝版地块，近日，广州国土局还挂牌出让曾经一度被“中止拍卖”的天河区岐山路183号油制气厂地块，该地块面积29.59万平方米，起始价高达60.65亿元，该地块将于2014年4月21日进行挂牌出让。

根据公告，天河区岐山路油制气厂地块挂牌出让价格设定最高限制地价，竞买人的最高报价不超过最高限制地价的，按照价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制地价后，竞买方式转为竞配建拆迁安置房建筑面积，竞价阶梯为450平方米拆迁安置房建筑面积，参与竞配建的竞买人报出配建建筑面积最大者[最新消息 价格 户型 点评]为竞得人。

除此之外，公开资料显示，深圳土地市场也将于4月9日迎来史上面积最大一宗地块的出让工作。该地块名为“大鹏下沙滨海生态旅游度假区整体开发项目”，位于大鹏新区大鹏街道下沙社区，土地性质为综合性质用地，包含商业服务业用地、文体设施用地、交通场站用地、供应设施用地、绿地与广场用地。

同时，该地块总占地约86.98万平方米，规划总建筑面积51.6万平方米，地块挂牌起始价为34亿元，报价阶梯为500万元，以此计算，起始楼面地价约为6589元/平方米。业内有分析指出，这宗地块是深圳2001年土地出让招拍挂市场建立以来用地面积最大的一幅地块，有可能创下深圳13年来“地王”之最。

走势

“冷热不均”将愈发明显

中指院27日发布的“2014中国房地产百强企业研究成果”相关市场分析报告显示，当前的房地产企业分化明显，一些中小房企由于各种原因当前采取了以价换量的销售策略，而房地产市场“百强企业”则依然看好未来楼市，并且持续加大拿地力度。

“与中小企业相比，房地产市场的百强企业在售项目价格稳中有升，去化情况较好”。根据中指院重点监测城市2、3月新开盘情况看，多数城市新开盘项目价格仍以上涨为主，涨幅多在5%以内，但3月以来涨幅比2月略有放缓。纯新盘入市多为平价或略高于周边项目入市，老盘新推项目较上次开盘价格上涨现象较为普遍。

此外，该研究报告还指出，百强房企当前正在采取各种融资策略获取资金支持，通过新一轮的买地收储为未来的扩张做准备。根据中国指数研究院统计，进入2014年后百强企业在土地投资上延续了较大的力度。龙湖、华润等房企土地购置金额分别超过其同期销售额；中海、招商、金地等百强企业购置土地金额与销售额比值也分别达到92%、88%、80%的高水平，土地投资额接近同期销售额；保利、世茂房地产该项指标比值均为40%。

整体而言，大部分企业2014年开局实现销售、拿地稳步增长。并且，从拿地分布情况分析，百强企业的布局重点已全面回归一二线城市，一些重点城市如北京、上海、沈阳、福州等土地市场竞争十分激烈，百强房企或为了拓展空白区域，或为了强化已布局城市的影响力，进一步提升未来业绩，纷纷强化拿地力度，如万科一月份在北京、沈阳，二月份在深圳、南京和郑州共新增10幅地块，中海地产二月份在青岛一次性获取13幅地块，保利、龙湖、佳兆业等领先百强房企也纷纷按照战略布局有计划地聚焦一二线城市，期待新增优质地块能带来更佳的业绩回报。

记者了解到，尽管全国土地市场近日有地块密集成交，但是和楼市一二线城市之间的分化现象类似，土地市场在不同城市、不同区域也呈现出冷热不均。相对而言，一二线城市比三四线城市成交宗数更为密集，地理位置优越地段也更容易受到房企的追捧。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，从北京市场来看，当前房企拿地行为更具有针对性。在未来市场更加细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将愈发明显，优势突出的热门宅地仍将持续受到追捧，而一些条件平平的地块，则有可能因为后续销售风险的加大，而被房企所弃。

张旭同样分析认为，今年北京等城市同区域内地价与去年相比上涨明显。尤其居住类土地楼面价绝大多数都达到1万元/平方米以上。她认为，房企拿地态势是交易市场在土地市场的投射，房价上涨而需求持续释放使得年初市场主体对后市普遍较为乐观。