调控政策是主因

对于今年房地产市场价格和成交量的双双下跌，业内人士一致认为限购、限贷调控政策是最直接，也最主要的原因。

“限购其实比限贷来得更严厉，”黄河滔解释道，“很大的程度上，让投资客这部分需求的愿望破灭了。”

在对上海300多家房产中介的门店调查中显示，去年末全市购买二手住宅的纯粹投资套数比例约10.3%，今年6月则下降至5%以下。

除了投资客之外，目前主要的需求来自两大块分别是刚性需求和改善性需求。杨红旭指出，这两者之间刚性需求的比例应该略高于改善性需求，然而这两个“大限”恰恰最受影响的也就是有这部分需求的人。”

中心城区：量跌价不跌

部分分析人士指出，现在的房地产市场呈现谨慎、观望的态势。很有“敌不动，我也不动”的对阵策略。一些开发商为了提高成交量，在价格上会略有松动。另一方面，购房者心中的预期价格在不断变化，似乎永远期待更低位的价格出现。二手房方面，同样出现价格上的动摇，但中心城区，仍然可能是量跌价不跌的局面。相对偏远的区域出现下调价格的可能性较大，从而促进成交量。

以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。

瞿安新指出，北京价格调整呈现出以下几大特点：第一，郊区率先降价，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域，这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。第二，“特价房”形式“曲线”降价，降价主要形式是推出部分低价“特价房”吸引购房者，直接降价的楼盘则较少出现，开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，不排除未来进一步更大规模的降价的可能性。第三，知名房企引领“降价潮”，参与本轮降价的开发商既有中小开发商，也有富力、远洋、华业、旭辉等知名房企。

中原地产对四大一线城市近期新房的销售率进行跟踪监测，发现从“开盘30日销售率”指标来看，广州新开楼盘的30日销售率相对较好，从7月的33.7%上升到8月的53.5%，市场保持相对温和。而北京、上海、深圳的30日销售率则不甚理想，分别仅为26.2%、32.4%、28.8%，库存消化压力较大。

“四地热销楼盘有一些共性的特点。”中原地产研究中心研究员刘渊告诉记者，热销楼盘普遍位于郊区，绝对价格较低；户型普遍较小，总价较低；周边配套逐步完善，有一定升值潜力，“只有部分楼盘定价合理，且存在一定促销、降价现象”。