贵阳主打避暑之都概念吸引了许多外地购房者

　　贵网8月3日讯（黔中早报 文/记者胡丽 图/记者雷云）统计数据显示，贵阳市上半年住房供给量和销售量都低于10年同期水平，成交量仅为274.05万平米。进入下半年，成交萎缩格局未变：7月25日至7月31日一周，共成交房屋销售面积为13.18万平方米，较上周下降7.90%。

　　反观上半年贵阳市商品住宅价格，成交均价5192元/平方米，较2010年涨幅达到了13.64%。是什么原因导致贵阳楼市量跌价涨？下半年，贵阳房地产市场又会朝着什么样的方向发展呢？

        主持人

早报记者 胡丽

        嘉宾

  广州中地行房产代理贵阳分公司市场研究部主任 刘斐

兴隆枫丹白鹭城市花园销售副经理 薛磊

贵阳盛唐天下策划顾问有限公司总经理 唐振龙
 

　　1、开发商看好贵阳发展前景

　　主持人：如何理解目前成交量虽然明显下滑但房价却依然居高不下的现状？是什么样的原因支撑了这样的房价？

        唐振龙：造成量跌价涨的原因有四个：一是前几年房地产市场销售火爆，房开、代理公司手里面都有大量闲置资金，以解决短期内资金不足的问题，因此开发商不急于降价回笼资金。二是国家出台强制性政策，但随着中国城市化加快，需求量依然大于供应量。需要住房结婚的购买力就完全可以支撑市场需求。三是目前的房开项目，其建安成本、土地成本都是两年前储备的，那时价格相对较高，按市场价进行销售，开发商已经牺牲了利益，更别说降价了。最后一个原因，地产经济是中国经济的主题，带动着很多行业的发展，国家不可能完全把地产市场打死。开发商看好前景，短期价格坚挺的思维是合理的。

　　刘斐：今年3月开始，贵阳楼市各种促销接踵而来，惠民策略、周末暖场、特别促销、加大报广投放、扩大短信发放量等名目繁多的促销推广手法纷纷上演，开发商使尽浑身解数保证上半年成交量没有大幅下滑。在这个前提下，房价没有出现任何下降。一方面，贵阳楼市的价格基数仍然还在低位运行，且未来上涨空间比较大；另一方面，所谓的政策打压主要倾向一、二线市场，像贵阳这样的三线市场受到的影响相对小得多；贵州缺乏像贵阳这样的中心城市分流人口，导致过度集中到贵阳，贵阳中心区土地面积比较小，下一步板块外延和旧城改造等等因素都是使得房价快速拉高的原因，所以整体而言，贵阳市场均价上涨的空间还是有的。

　　薛磊：开发商只要资金链不断，谁都不会降价。开发商自身的资金链能够支撑的话，肯定是愿意扛过去的，毕竟土地成本、建安成本、各项支出费用的上涨，已经让开发商的利润空间已经缩小很多。另外，开发商普遍对贵阳未来市场的发展有着良好的预期值，尤其是轻轨等建设项目以及贵阳周边区域逐渐发展，使开发商更加看好贵阳未来的城市发展前景，因此只要资金撑得住，开发商都愿意等。

　　2、三四线城市面临更多调控

　　主持人：量跌价涨是调控政策不到位？还是贵阳市场自身的原因？下半年是否会有新的调控政策出台？

　　唐振龙：不是政策不到位，也不是贵阳市场的原因，只能说政策还没有完全了解市场、进入市场。下半年是否有新的调控政策出台？只能用相声里说天气预报的方式来回答：今天下雨，明天下雨的几率很大。

　　刘斐：与其说由某种原因造成上半年市场量跌价涨，不如说这是贵阳市场本来的真实情况，并不需要特定的因素促成，持续上涨态势犹存。贵阳现在主打避暑旅游城市，外来购房客户增多的情况下，整体形势上扬是必然的。下半年仍然是一个效果持续期，新的更严厉的调控政策出台的可能性不大，对于三、四线市场来说目前较为一致的看法是接下来将面临更多的调控，主要表现在一些交易细节和操作规范上，因此三、四线城市受到的影响也将明显加强。

　　薛磊：国家政策的初衷是为了让房地产回归正常周期，不要长期停留在上涨期，其目的已基本达到，目前的销售量已经下滑，在这一阶段换房有需求的人以及其他刚性需求的人，会在短期因为对价格的坚挺产生观望，但这些需求终究要释放。所以出台更严厉政策的可能性不大，但即便是有政策出台，也只可能是更细致更精确的政策了。

　　3、下半年房价稳中有升？

　　主持人：调控至今快半年了，各方一直在猜测调控效用的临界点何时到来，房价是否会有所松动。从贵阳市场来看，下半年预计会呈现出怎样的走势？

　　唐振龙：从政策、购房季节分析，下半年市场肯定会有一次涨价的机会，长时间的压抑，肯定会有反弹的势头，无论从量上还是价格上，我们认为下半年房价肯定有小幅的上扬，但是不会火爆。

　　刘斐：楼市调控没有真正的临界点。下半年的贵阳楼市走势成交量稳中有升的可能性要大，房博会召开、“金九银十”、多个规模化名企名盘上市发售都是下半年楼市焦点。预测整体市场全年成交量应该维持在700万平方左右。

　　薛磊：下半年开发商短期内会以各种优惠措施回笼资金，但促销并不意味着降价。整体或许还将维持上半年不愠不火的状况，在政策持续的重压下可以排除价格反弹的可能性，但价格下行的可能性也不大。

　　4、本土开发商如何生存？

　　主持人：国家统计局的数据显示，今年前5个月房企十强的销售额同比增幅超过80%。显然，市场份额正在向大型房企集中。本土开发商如何生存？

　　唐振龙：开发适合市场的同时为百姓提供高品质的产品才是王道，在赚钱的同时不要忘记回报社会。

　　刘斐：地产暴利时代不再，做好服务才是硬道理。要求开发商在项目规划设计方面更加体现人性化、低碳、生态、环保等；资本运行保障是一个企业发展的后备，只有良性的资金来源和保障才能为项目带来利好，而不是一味的快速不当的融资为项目增加风险。后期物业服务也是一个企业做大做强的印证。

　　薛磊：“商业地产”“文化地产”“养老地产”“低碳地产”等发展空间都是很大的，就产品来说，市场目前需要的已经不仅仅是投资品，而是更适合人居住、更人性化的产品。