二三线城市开发商看谁“跑得快”

　　记者 朱楠

　　7月12日新“国五条”的颁布，表明下半年楼市调控政策的主要手段依然落在“限购”上，而哪个城市将被纳入新一轮限购范围也成为最大的政策悬念。尽管新一轮限购城市的名单迟迟未公布，但全国楼市已风声鹤唳。出于对后市的担忧，已有开发商打破价格联盟、率先降价，珠三角不少楼盘7月下旬的销售策略变得日渐激进，抢跑之势已然形成。

　　从房企的销售业绩来看，限购造成的震慑作用或将逼迫开发商以价换量，下半年由于二三线城市限购给开发商带来的业绩压力可能并不像想象中那么大。

　　限购预期引爆楼市降价潮

　　近日有业内人士爆料称，广东江门市将成为7月12日国务院会议后全国首个被纳入新一轮限购范围的城市。消息一出，市场震动。随后，广东省江门市住建局7月29日下午召开媒体通气会澄清，事实是7月25日江门市人民政府召开有关会议，要求全市严格执行进一步规范境外机构和个人购房管理。而江门尚无出台针对境内居民的住房限购政策。

　　一石激起千层浪。江门限购的“乌龙”事件，足可以反映出媒体、开发商以及地方政府对于限购扩大的敏感程度。一些业内人士看来，江门的房价涨幅远远比不上同属广东省的东莞、惠州、珠海等城市，而江门的虚晃一枪却足以上其他几个城市的开发商惊出一身冷汗。

　　新一轮限购城市的名单依然像“达摩克利斯之剑”悬在开发商头上。与上半年的乐观情绪不同，大多数开发商不得不更为谨慎地看待这一轮旷日持久的调控，几乎没有人再敢寄希望于下半年政策松动。“从2005年到现在，楼市调控几起几落，我们也跟着市场一起坐过好几次‘过山车’了，但这次真的不一样。”上海一家知名房地产营销代理机构负责人向记者感叹。

　　而江门的限购“乌龙”事件给当地楼市带来的震慑效力不容小觑。据当地媒体报道，江门开发商已如惊弓之鸟，由于担心当地将采取限购措施，已经开始加班加点赶在7月底开盘。也有开发商准备对产品结构做出调整，主打户型将针对首次置业群体，以紧凑小户型为主，从而避开可能出台的“限购”壁垒。

　　在房价涨速更快的广东惠州市场上，降价潮也因为个别楼盘的抢跑而拉开了序幕。7月30日，碧桂园十里银滩以7.5折开盘，尤其针对外地无法获得银行贷款的购房者推出了“分期付款，年期长达3年”付款方式，多达5000套的房源量颇有“倾销”之势。碧桂园的低价策略起了作用，各地购房者蜂拥而至。从当天早上起，该楼盘外的私家车长龙就延绵数公里，广东各地购房者纷至沓来。据开发商披露，当日到场购房者不下万人。

　　被业内称为“价格杀手”的碧桂园，所到之处一片“腥风血雨”，其他开发商不得不出招应对。碧桂园在深圳的十里银滩项目推出了7.5折卖房之后，不到一周，深圳益田集团旗下楼盘“益田大运城邦”新推出2期300多套新品，从之前1.2万/平方米，直降4000元，至8000多元/平方米。相当于打7折出售，优惠力度超越了碧桂园十里银滩，创此轮调控降价幅度新纪录。

　　房企抢夺限购前跑量机会

　　“必须要赶在限购前跑掉一定的量，一旦开始限购，就算降价也没人能买了。”有开发商这样对记者表示。对于开发商来说，价格固然是卖得越贵越好，但最能体现销售业绩的还是销售量，而限购政策恰恰会影响到销售量的实现。在此担忧下，开发商害怕的不再是价格下降，而是一旦限购后，有购房资格的买家群体大大缩小。“早晚要降价，不如早点降。现在降有人买，限购之后可能降价都没人买了。”该人士表示。

　　这名广东开发商的担忧不无道理。据21世纪不动产市场部反映，在上海“限购令”颁布之后，二手房市场上纯粹的投资者占比已不到5%，7月末“新沪四条”针对外地人买房资格的进一步收紧更是令市场上约4成购房者暂缓了购房计划，足以证明限购政策对楼市量价的影响之大。

　　不过，对于尚未限购的二三线城市而言，政策落地前或许正是一个跑量良机。可以发现，在今年上半年取得不错销售业绩的开发商，不论是万科、恒大，还是中海、绿地，几乎全部顺应市场调整了价格策略，以价换量成为这些企业的共同选择。虽然限购范围的扩大可能会给那些在大力布局二三线城市的开发商带来隐忧，但抢在政策落地前降价跑量或许反倒能成为房企取得良好销售业绩的契机，这也符合政策制定者的预期。

　　上海易居研究院在最新发布的《限制性住宅市场专题研究》中认为，在尚未限购的城市中，有三类城市可能作为下一步限购的备选城市：一是珠海、台州、嘉兴等房价绝对值较高的城市，二是岳阳、丹东、秦皇岛等房价涨幅较高的城市，三是惠州、廊坊、昆山等一线城市周边的中小城市。而最终限购的城市可能不到20个，最有可能为10个左右。

　　面对限购压顶的形势，业内人士认为房企应采取积极的销售策略，尤其是库存压力较大、且资金不宽裕的企业，应加快项目的开工和建设，通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。有评级机构发布报告指出，二三线城市采取限购令将会影响房地产公司在2011年下半年的销售情况以及现金流动状况，从而可能对这些公司的信贷评级产生负面影响。但也有业内人士认为，如果这些房企能抢在限购前抓紧时间降价跑量，限购对于下半年销售的影响或许并没有那么大。