“6月份全国的CPI同比上涨6.4%，一年期定存利息才3.5%，再不寻找投资机会，钱越放越不值钱了。”最近，有不少投资者发出这样的感慨。

在CPI一浪高于一浪的推动下，抗通胀、资产保值增值的需求愈加旺盛。上半年备受热捧的房地产信托理财产品投资，也因近期监管政策趋紧，让投资者对其风险管控产生了质疑。一方面是对高风险的忧虑，另一方面又是高收益的诱惑，投资者再度陷入房地产信托理财“雾里看花”的境地。没有房地产行业经验，对业内开发商实力不甚了解，仅能从产品收益、期限、发行机构去评判产品的好坏，这恐怕是多数普通投资者当前选择房地产信托产品面临的最大困惑。

房地产信托产品雾里看花

根据用益信托研究所的统计数据显示，今年上半年投资于房地产领域的信托产品规模为890亿元，占全部集合信托产品41.22%。近几个月市面上平均每周都有五六个房地产信托产品发行。

从目前各家信托公司发行的房地产信托产品来看可分为两类，一类是固定收益类，另一类是股权投资类。前者主要是通过向项目公司发放信托贷款、受让融资方所持有的债权等形式开展，在产品到期时由项目公司向信托计划支付本金和利息。因此这类产品在发行初期就有明确的预期收益率，期限相对较短，风险相对较低；而后者一般没有明确的预期收益率，通过股权投资项目的开发建设，享受项目股权分红的同时，与开发商共同承担风险，期限相对较长，风险也高。由于股权投资类房地产信托产品能够有机会享受到房地产开发增值带来的超额收益，所以更需要关注的是开发商的项目操盘经验以及品牌溢价能力。

为此，记者分析了今年截止目前为止市场上共发行的约350款房地产信托产品，绝大多数都属于收益相对固定的产品，期限通常在1到2年，预期年化收益率从8%到12%不等。但真正股权投资类的产品并不多见，目前正在热销且被广泛关注的一款信托产品“安城1号房地产基金集合资金信托计划”，可以说是真正的股权投资类房地产基金信托产品。

由于目前国内的房地产投资基金起步门槛通常比信托高得多，一般需要上千万的投资门槛，因此个人投资者很难参与，通常的做法是由信托公司牵头，作为大客户直接投资基金。因此，股权投资类房地产信托产品使得个人投资者亦有机会参与房地产基金的投资。以安城1号为例，该信托计划通过持有有限合伙企业的有限合伙份额，间接投资一个或多个项目公司的股权，参与相关项目的开发建设，最后通过股权退出实现获取项目开发的收益。作为平安信托和绿城集团联手打造的一款房地产投资基金信托产品，该产品期限5年，整体运作期间，双方共同作为基金的管理人，平安信托主要负责管理与执行各项风险控制措施，包括参与项目管理、对项目公司经营实施监管等，绿城集团主要负责寻找种子项目以及项目开发运营。

从结构设计上看，这款产品着重在项目投资流程、资金封闭监管、投后管理与信息披露等多方面加以风险把控，基金通过投资决策管理委员会以及项目公司董事会等制度参与项目公司重大事项决策，严密监控项目公司资金运作情况，主动控制项目投资管理过程中的财务风险。同时，确保基金在项目投资运作过程中，与基金管理人自身的经营活动、财务状况等方面是相互隔离的。

选择信托理财产品须拨开迷雾

尽管类似安城1号的房地产基金类产品参与的是房地产开发的投资行为，投资收益想象空间较大，但毕竟该产品是一款股权投资型产品，项目的收益客观上受市场环境、宏观政策等影响，投资风险必然存在。

为此，投资者选择产品时，首先应从自身的收益要求和风险承受度来初步筛选自己需要哪一类产品，然后再结合发行机构、交易对手、产品结构等多角度来综合考虑具体某一款产品。

投资者首先需要明确自己能够承受的风险承受度以及收益要求。如果您是一个稳健的偏保守的投资者，那么就不适合选择真正做股权投资的房地产信托产品，因为这类产品风险较高。在能承受的风险范围之内，可结合发行机构、交易对手、产品结构等几个方面的情况来选择合适的信托产品。

在发行机构的选择上，投资者要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司，着重考量公司综合实力、房地产投资经验及业务累计规模、过往的投资表现等。建议投资者可参考用用益信托工作室发布的2010年信托公司综合实力排行榜，尽可能选择综合实力靠前、开展房地产投资业务较早且累计规模较大的信托公司。

选择好的交易对手也很重要。投资者要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产信托产品的还款来源多来自于项目销售回款，项目质量及操盘开发商的资质显得尤为重要。

信托产品的结构设计也是投资者需要着重考量的因素。投资的首要目的是投资资金的安全性，再是投资收益。因此房地产信托的产品结构设计至关重要，预期收益率是一方面，更需要关注产品的风险控制机制，一旦面临系统性风险时，产品的抗风险度如何，这是对于投资者最好的保障。