楼市正在酝酿“拐点”。记者了解到，多数城市成交量在“限购令”出台后均出现明显的下滑，部分重点城市同比下跌近40%，在成交量大幅缩水的同时，北京、上海、深圳等一线城市房价开始出现松动、调整迹象。接受采访的专家认为，随着楼市调控政策的持续趋紧，楼市将加速迎来“拐点”。

    中国指数研究院的统计显示，3月监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。但是相比去年3月，则有近八成城市下跌。尤其值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州的下滑幅度也超过40%。

    在北京，3月份一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。

    在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠。

    在广州，3月网签成交均价环比跌了2.16%，已是连续4个月逐月下降。

    在深圳，3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。

    在苏州，3月住宅类商品房成交均价为10069.28元/平方米，较上月减少550.74元/平方米，降幅为5.19%。

    事实上，不光是一线城市房价在松动，身处二线城市的南京也爆出二手房业主“直降44万”、“直降100万”忙着抛房的消息。

    从去年四月到今年，国家对楼市的调控一直很严厉。后市如何还需要观察。

    业内杨红旭认为，随着房地产开发商的压力逐渐增大，推盘的速度将加快，打折优惠的力度也将加大，商品房成交价格将有望出现回落。他强调，目前开发企业的资金状况已由过去的宽松转为紧张。一方面开发企业外部融资受限，另一方面内部销售遇阻，而随着存贷款基准利率的上调，未来房地产开发商的资金还会进一步趋紧，被迫降价的房企会增多。

    中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞认为，今年一月出台的楼市调控政策实施至今已近3个月时间，一系列抑制市场需求的“限贷”、“限购”政策效应初显，表现之一便是购房者的预期发生变化，成交量的下降。随着成交量的下降，开发商资金回流速度将减慢，这将使得房价下行的压力加大，即使开发商名义上不降价，也可能采取一些促销手段“暗降”。

    中国房地产学会副会长陈国强表达了同样的看法，如果未来一段时间内不出现政策松动等情况，楼市的降价窗口会提前到来。他预测，很可能会在二季度到来。

    不过，牛凤瑞也表示，如果现在人们讨论和期待的“拐点”是指房价月环比或周环比出现下降，那么，这应该是楼市短期内的一种价格变动，是微观的、局部的。

    同时，对于一线城市房价下降，也有不少人存在质疑。有人表示，一线城市房价在3月份出现小幅微调，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。

    结构性下滑

    国八条对楼市的冲击已经显现，3月份全国城市成交量普遍出现大幅下跌，一线城市房价微幅下调。

    伟业我爱我家市场研究院数据显示，2011年3月商品住宅成交量约5500套，环比2月份上涨44%，同比去年3月下降45%；与此同时，3月商品住宅成交均价约为19300元/平方米，环比下降23%，同比下降9%。

    这是北京一手房成交均价首次出现同比下降，也是自去年7月以来，一手房成交均价首次回落到每平方米两万元以下。

    但有市场分析人士指出，此次北京房价的下调，与郊区低总价楼楼盘成交量上升、高价楼盘开盘数量减少有关。

    数据表明，北京六环外商品住宅成交量占总成交量的比值提高到27%，环比上涨14个百分点，同比上涨17个百分点。同时，六环外商品住宅也是房价回落最为明显的区域，成交均价环比下降33%，同比下降24%。

    同样一幕也出现在深圳和广州，官方数据表明：3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%；广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米，微跌2.16%。而在上海，4月打折优惠楼盘已有120个，环比3月份增长26%。

    伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析说，一季度绝大多数城市成交价格同比上涨，主要源于过去一年各季度价格上涨的累计。而一季度部分城市成交价格环比有所下降，多因郊区低价区域交易比重上升所致，实质性降价并未出现。

    土地供需萎缩

    由于开发商对后市不乐观，一季度一线城市土地市场正呈现出少见的萧条局面。

    伟业我爱我家研究院依据一季度各地公布的土地供应计划进行统计，发现限购政策执行严格的城市，土地市场供需已全面萎缩。

    其中一线城市、限购较严的二线城市，土地成交面积同比下降最为显著，降幅分别达到41%、43%；而限购较松的二线城市十分平稳，环比降幅不足1%。

    以北京市场为例，一季度仅有5宗住宅用地成交，3月份甚至出现全月零成交，与去年3月一日“三地王”的情况形成鲜明的对比，而商业地产的土地成交量却并没有受到太大影响。

    事实上，被新政打压的投资性需求正逐步转向不受限购影响的非住宅市场，商住项目吸引了大部分从普通住宅市场流出的需求。

    3月立水桥附近某商业地产项目开盘，其每平方米1.7万元的均价吸引众多买房人，一位在现场购房的买房人告诉记者，等到开盘后第3天她再去看房时，只有几套楼层较低的房子在卖，且报价高出此前售楼人员所说的楼盘销售均价。

    市场对商业地产的关注度还在不断升温。“2011年以后，商业地产由于不受限购和调控的影响，将成为房地产投资的新宠。”伟业我爱我家地产投资顾问有限公司负责人告诉记者，他们在北京盈科中心开设了一家房产展销与客户服务中心，重点推荐给买房人一些优质的商业地产、旅游休闲地产和海外地产项目，“相信这会为公司带来可观的收益。”

    而在普通住宅市场上，土地供应的减少还将继续影响到后期商品房的供应。

    “3月与1月相比，一线城市土地成交下降更为明显，一线城市降幅高达89.1%，远高于其他二、三线城市。”陈亮向记者分析说，开发商的拿地需求正在流向政策较松的城市，未来一线城市土地市场成交低迷的情况或将持续下去，难有突出表现。

    21世纪不动产集团总监林蕾表示，二季度，房价上涨的动力将日趋微弱，转为下降的概率增大，而成交量只有在开发商加大打折让利的前提下才会有所回升。