“买还是不买？”精打细算的罗女士回上海后反复思考。去了趟杭州，她发现杭州九堡客运车站旁有很多商铺在卖，“投资小，每年都有固定收益，3年后保底收益9%”，不过让她纠结的是，这固定收益是馅饼还是陷阱？

　　《每日经济新闻》记者调查发现，杭州九堡客运中心周边分布着30多家专业市场，有称“商贸城”，有称“市场”，有称“某中心”，它们都有相似的特征，规模较大，且都对外大力吆喝其铺面是“固定高收益”。

　　“诱惑”的固定收益

　　杭州九堡客运中心因为地理位置优势，周边房地产发展迅猛，同时该板块上的商业地产更是借助车站和地铁“风生水起”。

　　上述大大小小30多家专业市场就分布在杭州九堡客运中心四周，包括正在建造的恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、杭州东大门商品交易中心，还有已经建成的红星美凯龙金茂MALL、杭州中国婴童用品城、中国轻纺城瑞纺联合市场等。

　　红星美凯龙金茂MALL项目规模有36万平方米，对外承诺其铺面“小投资大回报”：前两年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申请退铺，若不退铺，第七年至第19年，收益部分开发商和认购方按1∶9分成。

　　义乌小商品城银沙联合市场规模也不小，现场工作人员说，整个市场七成归公司自己持有，余下三成则对外“销售”。收益方面，前3年6%保底收益，后3年7%保底收益；而中国五金机电城则是前3年6%稳定年收益一次性返还，后7年保底6%年收益。

　　其他市场也“不甘落后”。恒大国际建材家居博览中心承诺，若认购商铺，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回报为9%，超出部分按1∶9分成；第九年至第20年按实际租金的1∶9分成。杭州东大门商品交易中心、杭州中国婴童用品城等也皆有高固定收益承诺。

　　3月29日，记者在现场看到，在这些专业市场所在的德胜东路，两侧道路上方的路牌都被这类招商广告所占据。

　　无产权，属租赁关系

　　这些商铺承诺的 “固定高收益”到底是陷阱还是馅饼？

　　杭州市江干区九堡镇政府有关负责人向《每日经济新闻》记者表示，这些专业市场的土地性质主要有两种，一种是特殊用地，这类市场包括恒大国际建材家居博览中心、中国五金机电城、义乌小商品城银沙联合市场、红星美凯龙金茂MALL、中国轻纺城瑞纺联合市场等，它们的土地都是租来的，使用年限只有20年；另外一种是村级留用地，开发商与当地村集体合作，公司占一定股份，村集体占一定股份，土地使用年限是40年，这样的市场有杭州东大门商品交易中心、杭州中国婴童用品城等5家市场。

　　“土地是租来的。”红星美凯龙金茂MALL项目开发商浙江金茂实业发展有限公司有关负责人直言不讳，这些商铺其实只是对使用权进行转让，公司与认购方也是租赁关系。该项目的《认租须知》表明，出让的租赁期限是19年，自2011年5月1日至2029年12月31日。

　　恒大国际建材家居博览中心土地性质与红星美凯龙金茂MALL项目相同，建在租赁土地上的商铺本不能销售，但该项目销售展示中心现场却挂着放大了的“销售火爆场面”的图片，“一期尽销售100%，二期万人预约中！”的大幅广告矗立在路旁。

　　中国婴童用品城项目开发商杭州新客站商业城管理有限公司销售总监表示，该市场土地年限40年，有整个项目的“大证”，但不能分割，和认购方签订的是商铺使用权转让合同；杭州东大门商品交易中心有关负责人也表示，与认购方属于租赁关系，租期为3年。

　　对于这种现象，杭州江干区一政府官员表示“都属于企业行为”。

　　被疑变相吸金

　　“我们与认购方属于委托经营管理关系，我们是被委托方。”浙江金茂实业发展有限公司有关负责人称：“不存在销售，只是使用权转让，也不存在售后返租。”至于固定回报率，这名负责人表示，这属于商务条件。

　　据杭州商业地产有关研究数据显示，杭州商铺的实际投资回报率只有3.2%。但上述专业市场所承诺的铺面固定收益率都超过了6%，资深商业地产研究人士、杭州赢商地产机构总经理方芳认为，这些专业市场“回报率虚高”。

　　方芳介绍，目前杭州这类专业市场整体供应量已经过大，如建材，整个杭州业已形成新时代、欧亚达和红星美凯龙三足鼎立的局面。实际上，有一些专业市场所采取的只是一种营销方式“进行包装，可能不是真正的市场运营，而是有融资的成分。”

　　相关法律条文也对物业分割与集资有过规定。根据央行1999年发布的《关于进一步打击非法集资等活动的通知》，对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额处置权进行高息集资的属于非法集资。

　　浙江永大联合律师事务所刘轲律师认为，不排除变相融资嫌疑。他对《每日经济新闻》记者说，这些项目大多不能从银行贷款开发，只好从民间融资。“如果只是投资，投资难免有风险，就不会出现固定收益。”他进一步解释说，“目前，只有存款或借贷融资会才有会固定收益，固定收益形式上看起来是投资收益，但实际上是利息。”

　　刘轲律师说，如果双方协议出现固定收益率，法律一般会认定双方是借贷关系，认购者只是属于一般债权人。项目成功，不排除开发商能按照承诺兑现，但项目一旦失败，所承诺的固定收益很难得到保证。