“北上广”的房价在内地人眼中觉得贵，在香港人看来怎么样？还是一个字：“贵”！全国政协委员、香港合盈国际集团有限公司主席区永熙说，内地一些城市的房价确实太贵了，他都觉得很惊讶，“房价与经济增长严重不同步”。

全国政协委员、可口可乐(中国)有限公司董事长陈奇伟也对中国青年报记者表示，内地一些城市的房价在短短几年就翻了几番，非常离谱。

到过香港的人都见识过香港的房地产发展状况：如筷子般林立的高楼遮住了天际线，寸土寸金，连地铁口都建得逼仄狭窄。香港的房价位于世界前列，跟伦敦、东京等地齐名，甚至还有房产创造了世界单价最高的纪录。

“内地有些人可能不清楚，香港虽然是发达的资本主义经济体，但也是个收入差距很大的地方，中低收入者同样买不起香港的商品房。”香港资深媒体人、现任教于珠海联合国际学院的阮纪宏说，让香港的中低收入者来北京、上海、广州买房，一样也会觉得贵。

他说，内地一些城市房价涨得让很多香港人都觉得不可思议，香港的房价再高，也是经过多少年才涨起来的，现在均价每平方米10万港元左右，而北京、上海某些地段的房价离这也不远了。

2011年1月，香港连续17年被传统基金会评选为“全球最自由经济体”，是政府干预程度最小、市场起作用最大的地区，排名远在美国之前。但是，在房地产政策上，香港和内地却多有相似之处。香港房地产经过100多年的发展，有哪些经验值得内地借鉴，又有哪些教训值得总结？香港人如何看待内地的房地产宏观调控政策，能认同“限购令”这类看起来有违市场经济原则的行政手段吗？

带着这样的问题，记者采访了多位来自香港的全国政协委员及部分业界人士。

土地财政：香港是教训而非经验

中国土地学会副理事长黄小虎在一篇文章中透露，2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元。他写道：“2001年，全国土地出让收入占地方财政收入的比重只有16.6%。到2009年，该比例已上升为48.8%。其间有几年，该比例甚至一度超过50%。地方政府严重依赖土地出让金等相关收入，是为‘土地财政’。”

全国政协委员、著名经济学家、香港中文大学原校长刘遵义教授告诉中国青年报记者，香港政府也严重依赖土地财政。正因此，必定会推高房价，所以香港的商品房价格才那么高。

阮纪宏在香港和内地都购买过房产。他告诉中国青年报记者，在香港，卖地的收入占港府财政收入的40%以上，这跟内地一些地方政府的情况差不多。

他也认为，当政府对房地产依赖的程度如此之高时，就会想方设法推高房价。

阮纪宏说，香港之所以是最自由的经济体，就在于各种税都很低，像个人所得税，最高也就征15%，香港政府缺乏其他财政来源，只能依赖土地财政。

对于这点，香港大学教授许成钢在2011年1月出版的《中国改革》杂志上也作了阐述，他说，导致中国房价高企的土地财政和限制土地供给的一整套政策，正是内地在1990年代从香港学来的。所以，内地和香港有着太多的相似之处。

许成钢说，很多人以为香港人口密度高，自然寸土寸金，但实际情况是，香港80%的土地是不允许使用的，这导致70%以上的香港百姓住在极其拥挤的房子里。因此，虽然香港人均GDP超过韩国百分之六七十，但大多数老百姓的生活水平低于韩国，所有这些，正是因为香港的高地价，而高地价主要缘于限制土地供给。

他表示，香港有专门的文件规定，政府每年向市场供应的土地不能超过50公顷，“可想而知，只要香港经济还发展，香港的土地一定高价”。所以，在许成钢看来，就房地产发展而言，香港是教训而非经验，“国人急需注意这个问题，认真反省十几年来抄袭香港土地财政和限供土地政策给中国带来的严重经济社会问题”。

刘遵义委员也告诫说，内地应该避免走土地财政的老路，因为这样的道路不可持续，一是土地供给毕竟有限，一个城市的土地终究会越卖越少；二是房价的起伏会使财政收入遭受波动，比如香港在东南亚金融危机后，财政就受到影响。另外，房价太高，也会对中小企业造成重大打击。内地要发展，要扩大内需，正需要发展中小企业，房子价格和租金太贵，必然使中小企业发展艰难。

刘遵义委员说，香港也曾想通过征收消费税等方式，改变政府对土地财政的依赖，然而并不是很成功，已经到了积重难返的程度。

市场的归市场，保障的归保障

正是因为商品房极其昂贵，香港有近半数中低收入居民居住在“公屋”（廉租房）和“居屋”（“居者有其屋”计划的简称）里。

在香港九龙北部，有一个叫石硤尾的地方，那里是香港最早的公屋区，也是香港最大的公屋区之一。

1953年12月，石硤尾木屋区发生一场大火，5万多人无家可归，当时的港英政府为安置这些灾民，于1954年在当地建成8幢大楼，这成为香港第一代公屋。

2009年11月，记者曾探访该地区的公屋情况。出地铁口不远，记者就看到，数栋体量庞大、高达数十层的大楼里，密密麻麻都是窗户。这里住的居民非常多，走进楼道，两边的门隔得很近，宛如走进了学生宿舍。

记者探访了其中一户人家，该户有4口人，所租公屋大约40平方米。由于小孩是一儿一女，所以房子被隔成三居室。除了客厅稍大，卧室都很小，尤其是儿子和女儿的卧室，小得连床都摆不下，进不了门，里面是一张覆盖了全房间的隔板，把房子隔成上下两个空间，上面当床，下面放各种物品。

据介绍，该公屋一个月租金大约2000多元港币，但同地段同面积的商品房，租金已在1万至两万港币之间。

阮纪宏介绍，香港另一类保障性住房“居屋”，可由居民申请购买，政府免去房价中的地价部分，因此会比较便宜。但是，“居屋”如果要对外出售，必须向政府补回地价。阮纪宏说，“居屋”在东南亚金融危机后已经停建，但近两年香港楼市回暖较快，房价上涨得比较厉害，现在，香港社会又在争议是否要重启“居屋”项目。

阮纪宏告诉记者，虽然房子狭小，但保障性住房至少保障了市民最低的生活标准。由于房价太高，香港有很多人可能一辈子都买不起房子，所以，在香港有个“上车”理论——如果政府不提供保障房，有人也许一辈子都上不了“车”。

在香港和内地都有大量房地产项目的全国政协委员、香港恒兴基立集团有限公司董事会主席施祥鹏说，香港的这种保障房政策是“兜底”政策，至少保障了香港居民都有住的地方，“民生问题始终是最大的问题，老百姓要结婚，要生子，必须有住房”。

然而，在香港，保障的归保障，市场的归市场，两者分得非常清晰。阮纪宏告诉记者，最近，内地一些城市提出“限购令”后，香港因为近来房价上涨得较快，且大多将之归因于内地有钱人赴香港购房的缘故，所以也有人提出要限制内地人来香港购房，以平抑房价。结果，这个建议遭到全香港反对。他说，香港在这方面还是分得很清楚的。

一致支持“限购令”

2月16日，北京出台了15条调控楼市的政策。因其中有非京籍居民在京购房需有5年纳税或社保证明的规定，该政策被形象地概括为“限购令”。

“限购令”发出后，全国政协委员、央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵连发10条微博力挺“限购令”，并透露说，自己从2009年起即呼吁限购。

这一立场激起了广泛争议，中欧经济学院教授许小年评论称“斯文扫地，学界悲哀”；一贯以快人快语形象示人的华远集团总裁任志强则质疑：“这也是经济学？”

更多的反对“限购令”的专家和媒体评论认为，“限购令”违背了市场自由的准则，是行政手段粗暴干预市场的产物。

此前，重庆、上海开始试点的房产税，也遭遇了类似的争议。

然而，令记者惊讶的是，记者采访过的4位来自香港的全国政协委员，竟然无一人对这些调控措施持异议，全都表示支持。

对于限购令，陈奇伟委员说，当问题到了非常严峻的地步，就需要采取严厉的措施，这是没有办法中的办法，“纵然（限购令）是与自由的市场相违背，但特殊情况应该特殊对待，内地需要采取措施把炒房限制住”。

施祥鹏委员也说，现在内地一些城市房子供给不足，所以才要限制购房，“我很支持这个政策”。

他们都提及了1998年东南亚金融危机对香港房地产的巨大打击。“直到现在，除了少数豪宅，香港普通住宅的价格还没有回到1997年时的最高峰。”刘遵义委员说，炒高房价，有可能导致严重的泡沫，等到泡沫破灭，伤害的是整个经济体。

刘遵义委员认为，征收房产税，可以改变政府依赖土地财政的现状。地方政府也有许多公共支出，不给他们开一条财源，他们就只能依赖土地，“这个策略是对的”。

几位香港人士都提到，唯一真正有效的平抑房价手段是增加供给。刘遵义委员说，不增加供给，想压下房价就是一句空话，他建议内地在调控房价时，一定要尽快加大供给。

以公平化解社会情绪

得知刘遵义委员也赞同他的观点，李稻葵委员非常激动。

他想反问调控政策的批评者：德国法律规定，房东不得随意涨房租，德国是不是市场经济？香港也严格限制土地供给，香港是不是市场经济？“什么是现代市场经济？一定要理解‘现代’两个字，不是亚当·斯密，不是简单的劳动分工，不是简单的市场放开”。

李稻葵在接受记者采访时说，一定要实事求是，认真研究中国市场经济的具体情况，这样才能提出符合实际的政策建议。

他强调，不论采取什么政策，一定要注意公平正义的问题，这样才能缓解社会情绪。他说，保障性住房常常会被侵占，必须要公开管理，以透明保障公正。

刘遵义委员也认为，在保障性住房的分配方面，香港的经验可以为内地提供借鉴。正因为做到了公开透明，并且保障了公平，所以香港的居民住房条件虽然不好，但负面情绪很少。

阮纪宏也说，在这个方面，香港居民还是非常相信政府的。