邓红国

　　 随着信贷政策的收紧，房地产业融资多元化的需求十分迫切,房地产信托开始发挥更加重要的作用。这种作用体现在有利于落实宏观调控政策，促进我国住房保障体系的建设；有利于我国房地产金融体系潜在风险的化解，有效避免房地产行业波动给金融体系造成的冲击；有利于通过发挥信托在财产管理中的专业优势，组织专业的管理公司和专业队伍进行物业资产的投资、运作管理，有效提高物业资产的利用效率，改变目前房地产企业重开发、轻经营的弊病，促进房地产行业的健康稳定发展。

　　在发展初期，信托作为房地产企业传统融资渠道的重要补充，以项目贷款融资方式为主。其后，市场上出现股权投资、权益投资、组合运用等不同类型的房地产信托产品。特别是到2007年以后，信托监管新规着力引导信托公司走向专业化资产管理的道路，房地产信托业务也由单纯的融资型向投资管理型转型，以主动管理、组合运用、基金化等为重点发展。综合来看，近年来房地产信托的创新主要表现在：信托财产由单一资金向多种类型财产和财产权发展；管理运作方式由单一贷款方式向多元化运作发展；投资标的由单一项目为主向组合投资方向发展；信托产品开始向系列化、规模化方向发展。此外，在2008年12月国务院明确推动房地产信托投资基金（REITs）试点后，信托公司依托在房地产信托领域和资产证券化试点中积累的大量经验，积极参与试点工作，并在上海、天津等地的REITs试点方案中扮演着重要角色。因此，REITs产品试点的推出，必将进一步提升信托公司房地产信托业务的标准化、基金化运作水平，拓宽房地产信托发展创新空间。

　　与国外成熟市场的房地产信托业务相比，目前国内房地产信托业务仍然处于较低水平，信托创新机制的运用空间仍然十分有限，房地产信托产品发展仍有许多缺陷。主要表现在四个方面：首先是产品仍以单一项目融资服务为主，运作模式受到较大局限。未来随着房地产财产管理等服务需求的兴起，财产代持、代运营、证券化等新的业务创新空间十分巨大。其次是产品的标准化、规模化水平较低，由于信托产品规模有限，多数产品最终投资标的仍限定于1-2个房地产项目，有其名而无其实的现象比较普遍，一定程度上也反映了信托公司运作水平仍有待改进。再次是由于流动性不足，缺乏有效的转让交易平台，信托产品期限普遍较短，交易活跃程度很低，很大程度上限制了房地产信托产品的认知程度和投资者选择。由于估价体系不成熟，缺乏价格发现机制，我国政策也未将其纳入机构投资者的资产配置，直接制约了这一领域的规模化发展。最后是信托登记、税收等配套制度缺失，业务空间受限，在发达国家规模更大、运用更为普遍的房地产财产相关信托难以开展，创新发展空间受到明显限制。

　　信托在破产隔离、权利重构、财产管理等方面具有独特的功能优势，运作高度灵活。目前，我国经济持续平稳快速增长，城市化进程仍在加快，房地产业将继续快速增长，融资需求十分旺盛。同时，由于重开发轻经营，过去几十年来形成的庞大房地产存量资产管理效率也亟待提高。因此，未来房地产信托业务有着巨大的发展和创新空间，信托公司在房地产信托业务中可以以REITs为代表，向基金型信托产品发展；拓宽受托财产类型，发展不动产信托等创新业务。但在政策层面，则必须解决以下四个方面的问题：

　　其一是制定房地产信托业务指引，实现统一规范监管。信托作为一种直接融资工具，运作方式包括贷款、股权投资、夹层融资等多种类型，在房地产项目的选择标准等方面也有必要与银行信贷有所差别，才能体现信托的灵活性和独特性。目前房地产信托已经发展成为多家信托公司的最主要信托业务之一，业务规模和产品创新层出不穷，但一直缺乏统一的业务规范，监管政策散见于多个文件当中，因此，建议监管部门制定出台统一的房地产信托业务指引，以促进市场规范发展和风险防范。

　　其二是推动信托财产登记制度建设，为财产信托发展提供保障。我国《信托法》规定应当登记的信托未进行信托登记的，该信托无效。而按照《物权法》规定，土地、房屋建筑物等都属于应进行登记确权的财产类型。只有健全信托财产登记制度，才能在不动产能否进行自由处分、强制执行、财产归还等问题上实现委托人交付的不动产与受托人自我财产在法律上的隔离，才具有对抗第三者的法律效力，保障信托投资人的合法权益。因此，建议国务院制定出台《信托登记条例》，妥善解决信托财产登记制度缺失的问题。

　　其三是健全信托税制，降低交易成本。房地产信托业务中涉及的财产不仅包括资金，还包括土地、房产等类型，这类财产过户、流转、价值增值导致的税收问题更为突出，税收负担过重直接抑制了业务的创新发展空间。借鉴国际经验，遵循税负公平、避免重复纳税、便于征管等原则，建议在财产转移时暂缓征税，对于信托期满相关房产等产权真实转移的，按照国家现行规定由财产原产权方和新产权方交纳相关税收，如果没有发生实质的财产转移，财产交回给委托人，则应免于征税。

　　其四是构建信托交易流通平台，促进产品规模化、长期化发展。由于现有房地产信托产品基本是以特定项目为核心进行的设计安排，产品缺乏标准化，不具有可复制性，导致投资者难以进行选择判断。因此，未来在推动房地产信托产品向标准化、组合投资、基金化发展的前提下，除推动REITs等公募型产品发展外，还应推动信托交易流通平台建设，使信托产品逐渐具备可流动性功能，为投资者提供便利。（作者为中诚信托公司董事长）