政府机关、事业单位、国有企业正成为开发商热衷的客户

房地产团购暗藏权力寻租

在团购火爆的当下，房产团购并不是一件新鲜事儿。原本分散的购房者联合起来，可以增加与开发商谈判侃价的筹码。对于动辄上百万一套的房子，哪怕是1%的折扣，省下的钱也不是小数目。

但近期昆明曝出的两起开发商打着“团购”的幌子违法违规收取“意向金”、“订金”的事件，给购房者敲响了警钟。在“华西·滨湖国际生态城”诈骗案中，开发商连地都没有拿到，却涉嫌诈骗近3亿元；另一个楼盘“天骄北麓”，其开发商收取了5000余人的订金后，房价由原本承诺的每平方米4000余元飞涨至8000元，开盘当天愤怒的团购者推倒了沙盘。

记者调查发现，在房地产市场上，本应是消费者自发的团购行为早已变了质。开发商在取得《商品房预售许可证》之前，常常主动向购房者提供低价“团购”。但对购房者来说，在楼盘还未获批的时候便交纳数万元“订金”是风险极高的行为。

有业内人士分析，“华西生态城”和“天骄北麓”事件，是房地产市场“团购”现象长期缺乏有效监管引发不良后果的集中体现。解剖这两只“麻雀”，或许可以对房产市场的种种失范行为窥见一斑。

借房产“团购”之名违规

昆明“华西·滨湖国际生态城”诈骗案被公安机关侦破时，已有2000多人、40余家单位参与团购，涉嫌骗取“团购订金”近3亿元。但警方侦查发现，项目开发商云南君信投资有限公司(以下简称“君信公司”)是虚报注册资本成立的，这一楼盘项目是虚构出来的。他们从网上下载了户型图，租下一家五星级酒店大堂作为项目展示大厅，便开始恣意行骗。

据调查，君信公司号称的“华西生态城”项目所在地根本没有被纳入征地拆迁范围，但每当有心存疑虑的购房者前往该址查看时，他们聘请的测绘工人就开始假装忙碌地工作，蒙敝了许多人。

在一位房地产专业营销人士看来，君信公司骗术的“高明”之处在于，从一开始就声称只以“团购”方式销售，并且将政府单位、企事业单位作为重点营销对象，公司负责人亲自上门组织“团购”。“团购价”每平方米比周边楼盘低了2000元，君信还承诺如果购房者反悔，开盘后公司将以市场价回购，这种听起来稳赚不赔的买卖令许多人怦然心动。据统计，共有40余个单位签订了团购协议。

而一转身，君信公司又将团购协议拿出去大肆宣传，欺骗普通市民。当散户们看到这么多机关单位都参与其中时，疑虑顿消，不惜多付几千元到几万元不等的“转让费”通过中介公司“抢购”团购单位转让出来的名额。据了解，有1400多名散户通过“挂靠”到各单位名下参与了“团购”。

而“天骄北麓”楼盘则令数千个家庭深刻体会到了房市的诡谲多变。短短一年间，原本每平方米4300元的团购价飚升到了8000元。如果不接受这个价格，他们一年前交的数万元“意向金”只能无息退款。

昆明市某中学教师王法(化名)在学校工会组织下，于2009年12月参加了“天骄北麓”的团购活动。

“当时周边的二手房在每平方米5000元以上，而开发商告诉我们的团购价格是4300元。”王法说。记者在一些购房者拍摄的图片上看到，开发商云南伦华房地产开发经营有限公司(以下简称“伦华地产”)在宣传广告上写着“3666元起，让所有昆明人买得起自己的房子”。

王法与近百名同事交了3万元到9万元不等，拿回一张写有“‘天骄北麓’意向金”的收据。他们被告知，待正式开盘时可以冲抵房款，并且如果届时房价提高，团购房源的价格不变。

个体商户霍泰安通过中介公司加入了团购，交纳了9万元“意向金”，同样也只换回一张收据。

去年12月初，等了一年的“准业主们”终于被告知可以提前选房了，但几乎翻了一倍的房价让他们不能接受。

开发商态度也很强硬：要么退钱，一分钱利息也没有，要么按现在的价格买房。购房者这时才发现，各自单位与开发商签订的团购协议上，没有任何一个条款注明了价格，而只规定，团购成员享有购房优先权以及4%-5%的房价优惠。

根据昆明市城市管理综合行政执法局后来的调查，“天骄北麓”项目2010年2月8日取得《国有土地使用权证》，11月10日取得《建设工程规划许可证》，11月26日取得《商品房预售许可证》。但在这些证照办理齐全之前，伦华地产就已与67个单位、5090人签订了房屋团购协议，收取了3.56亿元的购房意向金。

经有关部门协调，伦华地产同意对申请退款的购房者按两年定期存款利率给予“补偿”。目前，一些人选择了退还“意向金”，一些人以新价格买下房子。

但部分人坚持不退款、不买房，并搜集证据准备起诉伦华地产。

“退钱，代表我们和伦华地产划清界限了，这事儿就了了；买房，就意味着我们认账了、认栽了。”维权代表霍泰安说。目前已有500余人签署了委托书加入维权队伍。

开发商和购房者为何热衷“团购”

一个虚构房源实施诈骗；一个在取得预售许可前借“预订”、“提前认购”之名行销售之实，两起事件看似孤立，实则都指向了同一个关键词：“团购”。

据记者了解，房地产项目在取得预售许可之前大搞“团购”并不鲜见，玄机在于，一旦正式获准销售，开发商则变得态度强硬，价格坚挺。

尽管伦华地产常务副总经理李家有否认伦华地产面临资金压力：“‘天骄北麓’开盘前总投资25亿元，收这3.5亿元能做什么呢？”但购房者们并不这么认为。霍泰安说：“3.5亿元在整个项目投资中比例虽不大，却也许是开发商资金链中关系生死存亡的一环。”

某房地产销售公司经理吴畅(化名)告诉记者，在房地产业内，当房地产商的自有资金不足以支撑整个项目的开发时，提前进行销售回款往往是他们所想到的第一条解决资金之道。

“一般来说，在一个项目里，开发商自有资金多的占40%-50%，少的占20-30%，其余资金要靠别的途径来获得。”吴畅说，资金来源无非三种，银行贷款、社会渠道筹集融资和销售回款。银行贷款要求四证齐全，但如果真的拿到这四个证的话，都可以卖房子了，不需要贷款了。所以，要么就是得不到贷款，要么就是没必要贷款，这一悖论令贷款渠道越来越窄，而社会融资又涉及到复杂的股权分配问题，所以以提前认购的方式进行前期回款成为常规做法。

“这样做，开发商的资金有个底，对市场心理也有个底，什么人、多少人需要买这个房子，需要什么户型，后期的定价也有了参考。”吴畅说。

随着监管部门对商品房预售管理越来越严格，“团购”成为开发商打政策“擦边球”的新方式。正如李家有所认为的，团购意向金只是约定买卖方式，不是一种买卖行为。

李家有对中国青年报记者抱怨，“这些团购协议，全是周边单位主动找上门来要求签的。”他称，伦华地产对“团购”并不热衷，因为“签了团购协议后，要保留那么多房源给团购者，制约了销售主动权，掌控利润空间的主动权也不在了。”

吴畅认为，如果真的按前期团购价来卖，开发商牺牲的利益的确比较大。“团购价5000元不到，但一年后周边房价都涨到了7500元，等于涨了50%，折成利息算，比银行贷款利率高多了。”

这也许正是伦华地产在众多购房者的围攻下仍坚持收回“定价自主权”的原因。

一个现象是，每当有关于房产团购的消息放出时，购房者总是趋之若鹜，争相报名。“天骄北麓”的购房者与开发商谈判时，对方说，团购者明知项目证照不齐却贪图便宜，这事儿是“一个愿打一个愿挨”。

吴畅指出，团购者买房有一个很大的特点就是，不属于刚性需求，不是一次购房，不急着住，可以等。哪怕是过了两三年以后才交房。

“这两起事件只是少数曝光的，还有大量没有暴露的，或没有产生不良后果的，大家都默认了，还把团购当成一种正常的事情来看，当成一种新的投资理财的方式。”吴畅说。

中国青年报记者曾就预售房监管问题向昆明市住房和城乡建设局发去书面采访函，但截至发稿时未能得到回复。根据有关法律法规，未取得商品房预售许可擅自预售商品房的应处以没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。

但业内人士透露，并未听到任何处理结果。记者在“天骄北麓”售楼部看到，该楼盘销售已飘红大半。

目前，部分购房者已委托北京盈科(昆明)律师事务所帮助维权，该所律师卜传武说，民事方面只能就伦华地产收取意向金过程中存在民事欺诈的情况进行起诉。

“团购”背后权力寻租的隐忧

吴畅认为，如果不对房地产“团购”乱象进行整治，也许会有更多的“滨湖生态城”和“天骄北麓”出现。

“房价涨得这么高这么快，与团购是有关系的。开发商为什么敢捂盘、敢惜售，敢把房价冲那么高，就是因为到正式销售的时候资金已经不困难了，不急着回笼资金了。”

“对投资者来说，你第一次占了便宜，但下一次投资的时候，房价还是高了，对市场的长远影响比较大。更严重的是，在购房阶层中造成了两级分化。”吴畅说。

业内人士李文奎(化名)告诉记者，开发商十分热衷于开发政府机关、事业单位和国有企业的团购客户，而这些单位也对组织团购最感兴趣。

这是一种福利分房政策带来的惯性。1998年我国实行住房货币化改革后取消了福利分房，但这项改革进行得并不彻底，定向开发和“团购”便成为其遗留下的尾巴。

有关人士指出，从这两起团购事件最终的结果来看，一旦发生纠纷，责任很难界定。“表面上看，这些机关单位从为职工谋福利的角度出发，由工会或是办公室出面，只是牵个头，号召一下，大家自愿参加。团购协议也是工会、办公室签的，好像与单位领导无关，其实‘一把手’没拍板，谁敢做？但一出事儿，没人担责。”

这一现象还带来权力寻租的隐忧。李文奎说，在一些城市，有时开发商拿地的附加条件就是必须以“团购”价卖给某些单位。

他说：“有的单位，一个普通工作人员都有三四套房了，还要继续团购。城市发展带来的土地增值变相地、隐蔽地流入一些人的腰包。”

中国青年报记者调查核实，在大部分团购者都不得不付出8000元以上均价的时候，有两个单位仍以5300元每平方米的均价拿到了“天骄北麓”的房子。李家有回应说：“这是因为他们是真正的‘团购’，一开始就选定了房源、整个单元整个单元签的约。”