中国房地产研究会副会长

道虽近，不行不至。房产税这只“弦上之箭”终于落地！去年，国家发改委一名官员表示，“房产税三年内不会出台”，但是时隔一年，房产税这个“靴子”终于亮相。1月27日晚，重庆市政府召开新闻发布会表示，于1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税。与此同时，上海市人民政府也下发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。然而钥匙不能劈柴，斧子不能开锁。不合情理的违章出台房产税终是缺乏公信力的。

一、房产税在法律上缺失过多

首先，房产税的征收对象本该是营业用房，而现在用来对商品房征收，本来就是有违法理的。房产税作为一种古老的税制，在古代强制统一征收，《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”，廛布相当于当时课征的房产税，意思是泉府掌管征收房产税。发展到现今，房产税试点重庆、上海两市却一地一个样：重庆只针对独栋商品房和高档住房，而上海主要针对新购商品房，最高税率分别为1.2%和0.6%。我国现今的税制经1994年改革后实行分税制，但由于是社会主义国家，还是由中央高度统一税制，只有少数税率在地方有些许差异，而资本主义国家，例如美国，实行彻底的分税制，中央订立基本税种和税率范围，各州决定税率大小，看来无论中外在税制上都是要求统一的，这一点在我国的法律中也有说明。我国《立法法》规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。即使尚未制定法律，也需由全国人大和常委会授权国务院制定行政法规。所以就算说房产税是一种变税种，那么也要经过人大审核后才能出台，而不是由政府颁布，法律的严肃性不可置疑！地方虽有差异性，但有些问题可以讨论，有些问题不可以讨论，以后全国推行的房产税出台，各试点城市如何与其接轨？中央要保证税制的高度统一才行。关于房产税牵涉到的法律问题已成了近期媒体间最大的争议。也是各大城市避而不谈房产税试点的原因。

其次，房产税的征收对象不明确，一棒子又打到了三国前，各吹各调。重庆和上海这两个试点房产税的征收就大相径庭！上海对新增房征收房产税，重庆对豪宅征收房产税，其实是相互排斥的，因为新买房不一定是豪宅。如若对新增房征收房产税，那么旧房呢？是否显得不公平？如若对豪宅征，那豪宅之下的商品房呢？是否有个起征点比较合适？中国大部分的中产阶级是住不起高档商品房的，他们是普通商品房的主体消费人群，若是征收普通商品房的房产税，那么中产阶级的的经济压力又升高了，买房更难。如果不对普通商品房征房产税，那么从前是高档商品房吃香，以后可能是普通商品房紧俏了。看来房产税征收是为了财政而不是为了房价。

再者，从面对刚性住房需求上看，房产税也没有顾及到（婚姻嫁娶买房、老年人养老用房等）。之前，重庆市长黄奇帆表示，房产税的征收针对第二套、高档商品房，他提出台北市的房产税率分别为1%，2%，3%，“比我们收得狠”——这就意味着重庆市的房产税最高不会超过3%，外界预测的重庆市房产税的税率区间为0.5%~2%，1月28日正式提出房产税率最高1.2%。根据经济学规律，大体房产税到了3%以上，就没有人炒房。的确，炒房客抑制，那刚需和改善性需求呢，这不是如“四一七”新政中差别化的信贷政策一样，仍是一刀切的政策，又将“伤”及无辜。

然而最近关于房产税又流行一种新说法，财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段是治标的方法，而房产税是标本兼治、治本为上的制度。然而笔者以为，房产税只是治标不治本的“西药”，“中药”——财税制度、土地出让制度、金融制度才是治本之策。
房产税征收面向高档商品房，不可能长期抑制得了房价，要想房产税成为众望所归的“救命稻草”，一取决于政府对房产税的态度。要将房产税落实到位，控制房市投机行为，使房价回落；二取决于与房产税配套的相应政策。例如：利息政策、财政补贴政策、扩大居民投资渠道等，使房产税在调控中走的稳、走得好；三取决于出台房产税的同时保证住房的供应能力，尤其保障房的供应。从而改善房市的供需关系，稳定房价。

二、房产税或成房价的助推剂

从历史的角度看，增加房屋持有税的结果是最终将高房价转嫁给买者和承租者，从而推高房价。与初衷事与愿违。而且推行新房产税,房价越高就越有利于地方政府,房价下降地方政府的收入就没有增长的余地了。所以地方政府要靠房价的上涨解决未来财政收入的增长问题。所以房产税的开征可能助涨房价。

另外，就目前房地产形势而言房价是很难下降的。一是我国房市的刚需还有待爆发，房产税增加了一大批买房者的负担。征税的作用是增大持有和交易成本，而房价不是由成本决定，是由需求决定，现在买房者的刚性需求强烈，房价难以下降。二是从通胀的角度看，房产税大约1%的税率和我国10%的通胀相比是小巫见大巫。投机买房者持有货币买几十套的房子，房产税对他们来说不受决定性影响，高价卖出时自然转嫁给买者，钱又收回来了。而改善性需求买房者的成本提高了，买房更难。近期上海的房价上涨了，原因即房产税的征收加剧了现在买房者“末班车”的心态。又有消息2011年1月27日，“新国八条”限贷限购，刚需的购房积极性再一次遭到打击，将短期内抑制二手房交易，但营业税最终将转嫁到房价上。房产税反成房价助推剂，那国八条出台也是在做表面文章，房市调控就再成空调，看来国八条难逃越调越长的怪圈。

三、房产税只是一个短线交易

笔者以为，首先，房产税的征收充其量只是短线交易，不是治疗房市的长期的、根本的办法。就像乍暖还寒的天气，长期之下，市场适宜了房产税之后，不会根本抑制房价。房产税的征收是为了迎合了大众口味，现在各方各界对房产税出台以后的效果、影响都抱有很大期待。在过去的宏观调控之中，房价没有得到抑制，反而越调越高。眼看房地产业的泡沫越做越大，中央希望地方抑制房价，而地方与开发商相互勾结，买房者持币观望。中央、地方、开发商、买房人，互相僵持着，都似乎在等待着有力政策的出台才能改变现在的局面。然而各方利益都不能一损到底，所以不难看出房产税的出台是兼顾各方，有张有弛的。不能一棍子打死，也不能隔靴搔痒。那是否房产税就能够完全治愈房市的“病”呢？答案是否定的，就重庆征收房产税的内容而言，房子越高端，征收的税率也越多，充裕的是财政收入，但却影响了自住房的成本，使本来不需要征税的自住房需要征税了。房产投机的人不在乎，因为他们富有，而真正的中下阶层却买房更难。

综上所述，此次房产税抑制房价还是缺乏公信力的。房产税的开征不会造成“一剑封喉”的影响，也不能从根本上降低房价。抑制房价根本上还是要靠财税制度、土地出让制度和金融制度等的改革，开辟出心得路径，通过这些手段抑制房价，使供求平衡，从而政府赢得公信力，房地产经济健康稳定的发展下去。笔者相信：中国楼市，十月连阴雨，总有一朝晴！