围追堵截，本意是指把军队分成几路同时进行包围式的追击，将敌人堵截成几块，加以消灭。在这场持久的阻击房价过快上涨的“战斗”中，“围追堵截”成为核心战术。从抬高购房门槛入手进行“堵截”，对房屋持有采取“围追”，每一步政策精心地布局，服务于这一战术。而房产税试点推行、贷款利率提高正在与房地产短期调控政策互相作用，叠加效应将显现在房价走势上。
提高房贷首付
强化差别化住房信贷政策
首套房贷从首付两成升至三成。对首套房首付比例的调整在2010年敲定。1月10日“国十一条”出台时，90平方米以下的首套房贷首付最低两成。4月14日国务院常务会议发布的“新国四条”中重申了这一点，并提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这一标准在9月29日“国五条”中再次被修正，90平方米以下的商品住宅首付款也全面调整到30%。
二套房贷首付“四”变“六”。2009年曾经区分改善型和非改善型需求的二套房贷款认定标准，在2010年“国十一条”出台时被“一刀切”，只要是购买二套房，首付一律要求40%以上，不过此时，贷款利率留下了“风险自控”的门缝。随后在“新国四条”中，对二套房贷款要求作出了调整，凡贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2011年1月26日“新国八条”再次强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
对二套房界定的争议也终结在了强化差别化住房信贷政策中。2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。
三套房贷取消。“新国四条”中“贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平”的表述，在三天后出台的“新国十条”中迎来了首次修正，新政规定：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。“国五条”的出台，将三套房停贷的范围扩大至全国。
2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
住房限购
保障性住房建设同时加快
2010年9月28日“国五条”中，首次提出限购，随后十余城市发布地方版限购细则。2011年1月27日，国务院办公厅发出通知，对新一轮房地产市场调控作出具体部署，要求进一步做好房地产市场调控工作。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。
限制投资、投机性购房，加快保障性住房的建设，目前已经成为房地产调控的一种长期性政策指向。在这种政策指向下，限购政策的强势推出与其说是一种给楼市降温的权宜之计，更大程度上讲，其实是在为深层次的房地产调控争取时间。一方面通过限购和限贷，减少市场上的投资、投机性需求，做减法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供应，做加法。
查找自去年1月份出台的调控细则便会发现，“限购”也经历过“变身”。
去年4月份的“新国十条”中提出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。这是“限购”的第一步，通过停发贷款达到不能购买的目的。随后的全面停发三套房贷是这一形式的“扩大化”。
尽管地方版的限购细则目前还未出台，但“国八条”对限购的指导思想已定，原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
对于此次调控中扩大了限购城市范围的决定，住房城乡建设部副部长齐骥解释称，主要是由于部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头。而实施限购的城市成效明显。
齐骥还表示，此次出台新一轮调控是因为，之前的调控取得初步成效，但是调控效果距离群众期待还有差距。他称，自去年4季度以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的区域中心城市住房成交出现量价齐升的势头，限购城市周边地区房价出现较快上涨，部分热点城市房价再现上涨苗头。
中原地产发布的研究报告认为，北京如果出台新的限购细则，将有超过百万户家庭不得新购住房，届时楼市很可能出现去年4月以后的萧条现象。但目前货币供应量依然比较高，住房供应量预计到下半年才明显提升，实际房价抑制效果依然要看政策落实及持续力度。
限购政策对于短时间内给楼市降温，稳住高企的房价无疑具有立竿见影的效果。不过如此直接的市场干预同样也会带来一定的副作用。而在各地落实细则之前，不排除会出现部分城市的抢购潮。另外，限购也可能导致需求的进一步积压，为楼市的报复性反弹埋下隐患。
“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”北京大学房地产研究所所长陈国强说，“但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。”因此，在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够软着陆。
房产税试点
给楼市调控打上划时代印记
争论已久的房产税在“国八条”出台后终于“尘埃落定”。主要对保有的房产征收的房产税，是世界各国普遍征收的一种财产税。按照相关负责人的说法，我国房产税征收范围之所以扩大到此前免税的个人住房，是因为改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化。根据中共中央关于制定“十二五”规划的建议中提出的要求，有必要研究推进房产税改革。
然而在这个房地产调控日益趋紧的时间点出台房产税，其背后的深意更耐人寻味。房产税作为一项长期政策，可以调节收入分配，促进社会公平，引导居民合理住房消费，促进节约集约用地。与其他特殊时期的短期严厉措施相比，房产税的温和试点更能稳定调控效预期，与其他调控政策互相作用，深层次影响房地产市场的同时，又避免了伤及刚性需求。
渤海证券研究所所长程文卫认为，在地产、银行股受“新国八条”政策的影响出现了大幅下挫，在房产税开征后，地产股继续承压下挫的可能非常大。房产税征收试点政策已经在此前有所预期，其推出的主要目的还是为了打压房价，毕竟目前的房地产价格太离谱了。在他看来，征收房产税应该是是一个最好的房地产调控政策，因为它一方面解决了地方政府的财税来源，而另一方对普通老百姓也不会造成太大的负担。
上海和重庆的房产税征收细则首先落地，随后，北京市政协经济委员会副主任刘恒又公开表示，北京可能在今年下半年征收房产税。房产税试点的推广毫无疑问，但现在摆在面前的问题首先是，试点城市的范围如何扩大，或者说，选择什么类型的城市作为第二批、第三批的试点城市，其次，存量房如何征收房产税，如何估计这部分房产、如何征收与优惠。
房产税既然要扩大到全国，在经济发达地区的试点是毫无悬念的，但如果完全集中在这些地区，那么炒房资金流向中西部经济欠发达的大中型城市，又将会把这些地区的房价推到畸高的位置，导致其经济与房地产发展不匹配。如果现在就征收这部分地区的房产税，又可能导致这部分地区的房地产行业发展缓慢，住宅消费滞后。
另一方面，存量房房产税如何征收。重庆的房产税征收方案是存量增量都征收，但其征收的对象也只是高档商品房，这部分住宅占整个重庆市住宅的10%左右，所以，即便是征收存量高档商品房房产税，统计工作也不是很大。但对于上海这种全面征收房产税的试点方案来说，只能先顾及增量部分，这将会导致一个情况出现，那就是在房产税正是征收前，人们争相购买住宅。
暂且搁置这些后话，从积极的方面来看，房产税的出台还是具有划时代的意义。北京市房地产协会副秘书长陈志表示，房地产税的出台可谓是给楼市调控画上时代的符号，房产税前调控政策依靠的是交易环节税费控制及信贷措施。出台房产税后，楼市调控将更多依靠房产税对住宅保有环节收取税费，调剂库存，促进房屋居住价值高于投资价值。
除房产税外，个人住房转让营业税优惠也已取消，1月27日，财政部联合国税总局下发了《个人住房转让营业税政策通知》。通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
三次上调贷款利率
购房者观望情绪明显升温
流动性过剩在经济复苏之后日益凸显，央行价格型和数量型工具并用收紧流动性，六次提高人民币存款准备金率、三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。
贷款利率的提高，在本已沉重的房贷压力上又压上了一根稻草。每一次加息令响，住房和城乡建设部都会紧跟央行步伐调整公积金存贷款利率。最近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日当天，住房和城乡建设部宣布，即日起五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。
在首套房首付提升至三成后，优惠利率的幅度逐步缩小，大部分银行已经取消优惠。目前，除农行首套房贷利率仍按8.5折执行外，京城其他三大国有商业银行已相继取消了房贷利率优惠。
有媒体分析，此次加息，使贷款百万购买第一套房的利息增加33万，接近翻倍，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。
有业内人士认为，这次加息将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。分析称，过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，持续加息一方面会提高还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入，其结果将有助于削弱房产的投资品属性，最终会对房地产市场产生明显影响。
“抛开一次性付款的不提，就打算贷款买房的居民来说，央行连续加息，会在一定程度减弱楼市的购房需求，最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势。”郭田勇说。
业内人士认为，房地产行业对银行信贷依赖度非常高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研也认为上调存贷款利率对楼市而言是利空，他指出提高存款利率将促使市场上的资金存入银行，减少投资，特别是在房地产领域，以前很多热钱都流入了房地产行业。
尽管认为加息对房地产市场是利空，但杨红旭还是认为第三次加息的效果不宜奢望。对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。
由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。
去年以来，随着房地产信贷调控不断加码，在开发贷款利率上涨、居民购买多套房首付比例和贷款利率提升的作用下，楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金“去银行化”迹象隐现。中国社科院房地产金融专家尹中立认为，今后楼市资金去杠杆化的趋势会更加明显，过去几年企业开发贷款和居民消费贷款领域出现的“空手套白狼”现象会大大减少，并将有利于缓解房地产领域资产泡沫。
政策“给力”楼市成交量陷谷底
“新国八条”、房产税、加息在新年前后紧密出台，其对房地产市场影响的相互叠加不容忽视，业内人士纷纷表示，叠加效应将会带来房价的下降。
跨年的楼市经历了“冰火两重天”：去年１２月底还火爆异常，但自今年１月后便直线下行，春节期间更是陷入谷底。
上海永庆房屋的数据显示，１月份上海一手住宅成交量环比下跌２３％；均价为２２９９２元，环比下降５％。１月份上海有３４个住宅项目开盘，环比减少４７％。
一些住宅中介业务员说，因为二手房业务清淡，春节前许多业务员提前回老家过年。春节期间，上海楼市更遭“冷遇”。上海“网上房地产”统计数据显示，６日和７日两天预售的一手商品房分别只有５套和４套。
“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。２月１日至９日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着２月上旬北京几无新盘入市。
上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年１月监测的３０个城市中，有２３个城市一手住宅成交量环比下跌，其中１５个城市跌幅超过２０％，大连、长沙、包头等跌幅超过５０％。
世联地产研究认为，在“国八条”及房产税后加息，其调控楼市的意图明显，过去政府总是担心政策叠加效应过度调控楼市，而现在恰恰是通过不同政策的叠加效应强化对楼市的调控。从目前这种加息节奏来看，中国已进入了加息周期，这对楼市影响将逐步显化并形成预期，从而逐步影响到楼市的成交量及其成交价格。
以往的房地产调控细则虽然也将政府责任放在首位，但鲜有让地方政府自己确定调控目标的，“新国八条”不仅体现了调控量化目标的思想，还强化了地方政府对调控责任的承担。
措施指出，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
让地方政府自己确定房价调控目标，在与当地经济状况很好的结合，又量化了政府在房地产调控中的责任与任务。这种量化目标的方式，能够督促地方政府严抓房地产调控，也便于中央根据实际与目标的差距对地方政府进行问责。地方政府的量化，还将对人民银行各分支机构决定当第二套房贷利率及首付比例起到指导作用。
“新一轮调控全面收紧开发商的资金来源，市场洗牌在所难免。”戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏说，如果一系列政策严格执行，调控成果会逐步显现。近期已有部分房企通过寻找股东入股、项目转让等应对资金困局。
“今年楼市降温程度将明显大于去年。”业内人士表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。
南京厚地总经理孙天元认为，沪版、重庆版的房产税征收对市场的心理影响很大，楼市影响将会雪上加霜。国八条等相关政策对楼市的主要影响是累加效应。房产税本身并不是导致房价下降的主要原因，房价取决于供求关系。购房者的心理预期导致购房需求下降，而目前，不少开发商资金链紧张，为了快速回笼资金，今年不排除大幅跳水的可能。
“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，在春节假期前刚刚颁布房地产调控“新国八条”之后，假期还未结束又立刻加息，这对于房地产市场来说，将会产生叠加作用，年后北京楼市新增需求减少已是必然趋势。
业内人士表示，虽然加息进程尚属前半段，但自去年以来，房地产调控已历经四轮，尤其是上月底出台的新“国八条”，非常之严厉，加上重庆和上海终于开始试点房产税。这就意味着，即便没有加息的货币紧缩措施，楼市也会进行调整。有了加息，则会产生货币政策与房地产政策的“叠加效应”，两股力量将促使楼市出现一定程度的低迷。
|
